アイーナホームの社長ブログ

2016年12月のブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                       

 

今週も、忘年会で飲みすぎてしまいました。。。

 

それでも、普段会えない方々と面識もでき、とても楽しく
時間を過ごさせてもらいました。

 

ビンゴゲームもギリギリ商品が当たる9等賞をゲット!

 

それで調子をよくしたのか、その後は、大門、本町を飲み歩き
気がつくと御前様…

 

でも、やはり次の日がしんどい…

 

そして、こういう次の日に限って、結構忙しかったりするんです
よねー。

 

まだ、忘年会あるので、仕事にだけは穴開けないように、
気をつけます。

 

さて、自宅を売却せずに、貸しておくと考える方も多いので
はないでしょうか?

 

自宅を賃貸すると家賃収入が入りますので、所得が増える
可能性があります。

 

確定申告を毎年しなければならないですが、固定資産税、
管理費などが経費として、家賃収入から控除できます。

 

貸すためには、ある程度の修繕費用が必要になる場合が
ありますが、数年借りてくれたら回収できることが
見込めます。

 

ただし、デメリットとしては、空室リスクがあります。

 

アパートで10室ある場合は、1室空いてもまだ9室入居
していますが、戸建なら空室率100%になってしまいます。

 

住宅ローンが残っている場合は、支払いは待ってもらえません。

 

そして、売りたいときに売れないというリスクが出てきます。

 

どういうことかというと、入居者がいる場合は、
「オーナーチェンジ」物件となり、収益物件となります。

 

収益物件では、買い手は投資家になり、利回り計算する
「収益還元価格」で値決めします。

 

例えば、築18年の戸建の家賃相場が8万円場合、年間収入
は96万円となります。

 

そして、木造の戸建で、地域相場で表面利回り12%とした場合、

 

年間家賃96万円 ÷ 表面利回り12%≒ 800万円(収益還元価格)

 

一般的に、戸建住宅では、「収益還元価格<実需価格」となります。

 

ここでの例では、実需相場で1,300万円。

 

ですので、売却するなら、入居者に退去してもらった方が、
いい値段で売れます。

 

しかし、一旦貸してしまうと、大家の一方的都合では退去して
もらえません。

 

そうなると、実需で1,300万円で売るのに、収益還元価格の
800万円でしか、買い手が見つからないことになります。

 

500万円も違ってきますから、大きな違いですよね。

 

また、土地は景気の動向で価格が上下しますが、建物は確実
に価値が目減りしていきます。

 

賃料収入を5年間得たとしても、その分以上値下がりして
しまうこともあります。

 

そんな状況では、何のために神経使って大家業をやっているか、
意味がありません。

 

以上のことを踏まえて、最終的に判断しなければなりません。

 

それでも、事情があってしばらくは賃貸で貸しておきたい
という方は、的確なアドバイスができる専門家への相談が
不可欠です。

 

コンサルティングができる不動産会社を選択して、
「売却価格」「賃貸相場」「将来価値」について提案して
もらうようにして下さい。

  

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                       

 

忘年会シーズン真っ只中です。

 

私は、今のところ体調は絶好調です♪

 

でも、忘年会も毎週のようにあるので、飲みすぎにも注意
してますが、なかなか守ることができません!

 

ストレス発散だぁー!beer

 

、と自分を説得しているのですが、次の日に忙しい現実が
待っていると思うと、ほどほどにしないとです…

 

ところで、今月も来年に向けての売却相談がかなり増えて
おります。

 

そこで、最初に売主様から言われること中には、

 

「一番高く査定してくれたところに頼みたいけど…」

 

という質問を受けることがあります。

 

一円でも高く売りたいという売主様のお気持ちは分かります。

 

でも、これちょっと待って下さい!

 

市場で売るなら、売主様が陥りやすい査定のカラクリを
わかってないと、売却に失敗する危険があります。

 

例えば、A社1,200万円、B社1,400万円、C社で1,000万円で
査定をした場合、あなたなら何処に依頼しますか?

 

十人中九人が、B社と答えるでしょう。

 

でも、ここに大きなワナがあるんです!

 

業者が不動産を買取するなら、高く査定した会社を選ぶのは
当然です。

 

でも、市場で売るとなると、不動産会社が買取るわけでは
ありません。

 

査定価格は、不動産会社が、市場で買主を見つけられる
最大の価格になります。

 

買主様は、売主様とは逆で、一円でも安く買いたいという
気持ちを持っています。

 

ですので、物件は良くても、買いたい価格とかけ離れて
いたら購入を控えますよね。

 

じゃ、どうして売れないのに高い価格を提示するのか?

 

それは、他社との競合があるからです。

 

高く査定したら、売主様の気をひくことができますよね。

 

そして、競合を振り払い、最初に依頼を獲得することが
できます。

 

一般の人は知りませんが、売主様の心理を利用して、
平気で売れなくても高い価格提示するわけです。

 

ここでは、市場価格は1,200万円で、適正に査定したのは、
A社です。

 

C社は、地域に精通していない業者で、最初から安くないと、
売る自信のない会社です。

 

B社では、そのままの価格では売れないので、その後どうする
かというと、常に売主様に値段交渉を行います。down

 

そのことを、業界の隠語で、

 

「値こなし」「値こわし」「値殺し」

 

と言っています…怖いですね。。。shock

 

要するに、依頼を最初に取りさえすれば、後から価格操作
することは、簡単です。

 

だから、ウソでも高い価格を提示して、最初に依頼を獲る
ことだけが目的になっています。

 

そんなカラクリは、普通の売主様は分かりませんよね。

 

一番高い金額を提示されて、任せたくなる気持ちはわかり
ますが、まずは冷静になって下さい。

 

薄い資料や何もなく口頭で査定を告げるような担当者では、
その価格で売れる根拠が明確ではない場合があります。

 

価格の具体的な根拠を提示できない会社の意見を鵜呑みに
すると、不動産相場とかけ離れた売り残り物件になって
しまいます。

 

査定を提示されたら、価格とその価格で売れる根拠を提示
してもらうようにして下さい。

  

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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先日、長女が所属するハンドボールチームで、タグラクビーに
参加することになり、観戦に行ってきました。

 

タグラクビーは、ラクビーを基にした年少者向けの球技です。

 

ラクビーは、タックルして激しいあたりがあります。

 

しかし、小さい子どもたちには、危険ですので、それを腰に
つけた飾りヒモで代用します。

 

相手のプレイヤーは、そのタグをとることで、タックルの
代わりになるわけです。

 

長女もルールがよく分かっていないらしく、とにかく相手の
タグをとることだけに集中してたそうです。。。sweat01

 

前半の部に出場して、走り回っていましたが、相手のタグも
取れず、ほとんど戦力にはなっていないようでした…

 

相手チームは、本格的なラクビーチームだったため、健闘しま
したが負けてしまいました。

 

でも、大して練習もしてないくせに、本気で勝とうと思って
いるところは、父親譲りかもしれません!?

 

さて、不動産売却する時の諸経費の中で、測量費というもの
があります。

 

土地や土地付き建物物件であれば、土地の面積を予め表示
しなければなりません。

 

その面積は、公募面積といって、登記簿謄本で確認した面積
になります。

 

その面積と実際に計測した面積が一致すれば問題がないのですが、
実際の面積と違う場合もでてきます。

 

尺貫法時代の測量は精度が低かったため、それ以降測量してない
場合では、再度引き渡しまでにする必要がでてきます。

 

また、境界杭が見当たらない場合も同様で、再度測量しなければ
なりません。

 

これは、不動産売買契約書では、引き渡しまでに売買の目的と
なる土地の境界を明示する義務を売主は負うとしています。

 

この場合、買主側より筆界確認書の作成を求められると、
隣地所有者の拒否や不同意があると取引ができない可能性
が出てきます。

 

リスクを回避するには、過去に測量した時の資料を用意して
おきます。

 

測量図面がない場合は、法務局で土地測量図が取得できるか
確認します。

 

そして、実際に現地で境界の有無を確認をしておくように
します。

 

もしなければ、依頼する不動産会社に事前に調査して
もらって下さい。

 

そして、引き渡し時にスムーズに測量ができるように、
隣地の調査を事前に行ってもらうようにしておきましょう。

  

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

 

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先日、次女の幼稚園最後のお遊戯会を見に行ってきました。

 

今年は、光GENJIの「100%勇気」演奏と財津和夫作詞・作曲の
「切手のない贈り物」の合唱を披露してくれました。

 

それと、劇では、「オオカミと7匹の子ヤギ」の子ヤギ役を
演じました。

 

演奏では、ピアノが担当です。

 

家で練習をしていたようですが、本人に調子聞いても、

 

「まぁまぁかなぁ。」

 

という単調な答えしか返ってきません。。。

 

当日、少し心配していたのですが、演奏が始まると、観客目線で、
堂々とピアノを弾いています!

 

後で聞いたら、練習から手元を見ないで、観客目線を意識
していたそうです♪

 

その他、合唱、劇も、とても上手にでき、我々を楽しませて
くれました。

 

さて、不動産売買も12月はそれほど動きはないのが例年ですが、
来年に向けての動きが既に始まっているようです。

 

特に、消費税増税前の最終年度に当たる来年には、住み替え
希望される方からの問い合わせが増えております。

 

独り住まいになり、家の維持が難しくなってきたケースや、
子供が巣立ち、広い家が必要なくなったなどのご相談が
目立ちます。

 

今から売却準備すると、どのくらいで売れるのかという質問
をよく受けます。

 

売却期間は、地域や物件の特徴によっても違いがありますが、
一戸建てで約三ヶ月くらいが目安です。

 

土地は、通常一戸建てやマンションよりも少し時間がかかり
ます。

 

現在では消費税増税を控えているので、例年よりも売却期間
は短縮されています。

 

そして、購入希望を考えている方が、年明けに新たに生まれ、
動き出してきます。

 

市場に売り出されている物件から、年初に売り出される物件から、
随時買い手がつく状況になります。

 

この年明け時期は、まだ物件が少ないので、売り手には
有利な状況となります。

 

買いたい人の数が、売りたい人の数よりも一時的に
多くなるためです。

 

また、年明けになると、売りたい方も増えてくるので、
市場でも物件が多くなります。

 

こうなると、一時的な盛り上がりはなくなり、通常通りに
市場と戻っていきます。

 

売ることが決まっている場合、年明けに売り出せるなら、
有利な売却チャンスとなります。

 

年明けに不動産を売却されたい方は、早めに専門家に
ご相談してみてください。

  

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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先週、カジノを含む統合型リゾート(IR)の整備を政府に促す
「カジノ解禁法案」が、衆院内閣委員会で賛成多数で可決されました。

 

2020年には、東京オリンピックが開催されるまでに、日本の各地で、
カジノ施設ができれば、経済効果が見込まれます。

 

また、観光立国を目指す日本は、2030年までに、6,000万人の
訪日外国人を目標に掲げています。

 

そのためには、カジノはたくさんの外国人を呼び込む大きな目玉と
なることを政府は期待しているようです。

 

カジノがいいか、悪いかの議論は別にして、日本では、すでに
公営ギャンブルはありますよね。

 

競馬、競輪、競艇、オートレースetc....

 

これらは、訪日した外国人は、あまりやらないと思いますが、
どうでしょうか?

 

また、公営ではないですが、「パチンコ」がありますね。

 

でも、これも訪日外国人でパチンコ屋に入る人は少ないかもしれません…

 

日本にカジノができるなら、首都圏ではなく、地方につくってほしい。

 

地方につくれば、雇用も増え、活性化にも繋がります。

 

これから、また細かなところを1年以内に決めて、実施法案を
策定するようです。

 

結構時間かかるものですね。

 

実際に施設が東京オリンピックに間に合うかは、微妙な感じです…

 

不動産価格を決める要素とは?

 

さて、不動産売買は、先ほどのギャンプルと違って、売主様に
とっては、なるべく希望通りに確実に売りたいものです。

 

一般的に不動産相場は、

 

「売主と買主が、交渉の中で合意した価格」

 

で形成されていきます。

 

不動産は、相対取引のため、売主と買主の利害が相反するものに
なります。

 

要するに、売主は一円でも高く売りたい、でも、買主も一円でも
安く買いたい、ということが起きるわけです。

 

不動産価格は、

 

●その不動産を作るために要した費用(建物など)
●近隣で取引された不動産価格
●不動産が生み出すであろう収益(アパートなど)

 

が要因として形成されます。

 

ですので、査定を依頼した時には、これらの要素が査定に
盛り込まれていることが必要になります。

 

不動産会社で高く査定しても、根拠がなければ、単なる絵
に描いた餅に過ぎません。

 

査定価格を聞くだけではなく、どうしてその価格で売れるのか、
という根拠を不動産会社に提示してもらいましょう。

 

そして、査定を提示された際には、その根拠になるところを、
しっかりと説明を受けるようにして下さい。

  

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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