アイーナホームの社長ブログ

2013年8月のブログ
皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
お盆休み明けから不動産売却相談増えてます!
 
今週一気に、函館市、北斗市の土地建物、マンション査定の依頼を
4件戴きました!
 
年内に売却されたい売主様が、満を持して遂に動き出しました!
 
お盆休み明けに不動産購入相談も同時に増えており、新たな物件
探してますので、これから売出の絶好のチャンスです。
 
今年は、アイーナホーム監修の不動産売却読本
 
住まいを売ったあと
「よし、売却作戦大成功!」
はればれ思うために
読んでおく本
 
 
の発行を記念して、函館市、北斗市、七飯町
地域で不動産売却をお考えの売主様へ向けて、
ブログを連載していきますので、乞うご期待下さい♪
 
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アイーナホーム監修の不動産売却読本(非売品)を
査定ご依頼の方へプレゼントしております。
 
詳しくは、ブログ最後の方で。。
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■ 不動産会社の選び方①—不動産免許を確認する Vol.34
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メルマガ読者も増えてきましたので、
今回から不動産売却基本講座をシリ
―ズでお送りします。
 
先ずは、不動産会社の選び方①として
「不動産会社の免許を確認する」を学
んでいきましょう。
 
不動産業を営むには、免許が必要です。
 
○○宅建、○○地所などという名前で
あっても、免許されてない会社もあり
ます。
 
先日、北斗市一戸建ての査定依頼を戴いた
お客様に、産廃業者に家の中の不用品処理
を依頼し、不動産売却の話をしたら、話を
纏めるから鍵と権利証を預からせてくれる
よう言われたそうです。
 
渡す前に私に相談に来られたので良かった
のですが、権利証などは一番大切なもの
ので、渡してはダメですと忠告しました。
 
産廃業の傍ら、不動産ブローカーみたいな
ことをやっている人のようで、結局依頼し
なかったようですが、この業界は怪しげな
人がいるのも事実です。
 
ちゃんとした不動産会社は、成約価格に対
して、国土交通省で決められた約定報酬を
受け取ります。
 
しかし、不動産ブローカーは、それでは空
き足らず、もっと利益を稼ごうとします。
 
やり方としては、売主には、1,000万と言っ
ておいて、買主には1,300万と話します。
 
そして、300万円を中抜きするようなスキ-
ムで取引します。
 
通常でしたら、不動産会社に支払う報酬
は、45万円(税別)で済むにも係らず、
「仕切り」といって、それ以上で売れた
分は自分のポケットに入れてしまう訳で
す。
 
アイーナホームでは、不動産ブローカーと
取引は一切しませんし、相手が話を持って
きても受けません。
 
売主様の本当の要望が伝わりにくいのと、
法律違反の人たちと取引する訳にはいか
ないからです。
 
不動産業が免許制度になっている意義は、
ウィキペディアで以下のように書いてます。
 
宅地建物取引業者の免許制度などの規制に
よる、業務の適正な運営と宅地や建物の取
引の公正の確保、宅地建物取引業の健全な
発達の促進、購入者等の利益の保護と宅地
や建物の流通の円滑化を目的としている。
 
免許制度は、売主様も含めた顧客の利益
保護のためにあります。
 
さきほどの不動産ブローカーのやり方では
、顧客の利益どころか損してしまい、ブロ
カーだけが私腹を肥やすことになります。
 
不動産業者かどうかを確認するには、チラ
シなどで記載されているので、広告をみれ
ば、確認することができます。
 
また、不動産会社の事務所へ訪問した際
には、免許番号などを掲示しなければい
けないことになっています。
 
営業担当者から貰った名刺にも、記載さ
れてますので、確認するのも良いでしょ
う。
 
ベストな不動産売却パートナーを見つけ
る第一歩は、宅地建物取引業者か否かを
しっかり見極めるところから初めて下さ
い。
 
次回は、不動産会社の選び方②―古い
会社ほど信頼できるか?についてお送
りします。
 
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
お盆休み明けから購入相談ラッシュです!
 
北斗市内の土地建物、函館市内の土地および一戸建ての購入相談が、
重ねて入ってきました。
 
年内に購入して入居されたいという希望者が、遂に動き出しました!
 
お盆休み明けに不動産売買が本格的に動き出しているので、これから
が売出の絶好のチャンスです!
 
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■ 居住用財産を売った場合の特例を受ける Vol.33
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タディについてお話しました。
 
今回は、特例を受けるための手続きに
ついてお話致します。
 
先ずは、確定申告書が必要です。
 
これは、最寄の税務署にいけば、入手
可能です。
 
次に必要なのは、住民票の除票です。
 
不動産を既に売却して、引越しをされ
ていれば、元の居住地の役所で入手
できます。
 
それと、「譲渡所得の内訳書」という
ものが必要になります。
 
というもので、確定申告書に付帯して
いるものです。
 
書き方は、「譲渡所得の申告のしかた
(記載例)」を国税庁のホームページ
からダウンロードできます。
 
また、3,000万円特別控除以外は、売却
した物件の登記事項証明書が必要です。
 
買換え特例については、購入した不動産
の登記事項証明書と新しい住民票が必要
になります。
 
ここで、気をつけなければならないのが、
新しい住民票に関しては、不動産を売却
した日から2ヵ月を経過した後に交付を
受けたものとされています。
 
譲渡損失の繰越控除を受ける際には、
買換えに係るものの場合は、住宅借入金
の残高証明書(購入した不動産)が必要
で、買換えによらない場合は、売却した
不動産のものが必要になります。
 
不動産を売却すると、必ず手続きが必要
になってきます。
 
不動産を売却した後のアフターフォロー
についてもしっかりと確認しておくこと
が大切です。
 
まずは、事前に税務に精通した不動産
売買スタッフに必ず相談して、どのよ
うなスケジュールになるのか、事前に
アドバイスを受けるようにしましょう。
 
それでは、次回からは不動産売却基本
講座についてシリーズでお送り致します。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
お盆休み前ですが購入申込み3本入りました!
 
函館市内の土地、北斗市内の土地および一戸建ての購入申込みが、
一気に入ってきました。
 
年内に購入をされたいという希望者が、早々に動き出しております。
 
お盆休み明けには不動産売買は活発に動き出すので、これからが売出
の絶好のチャンスです!
 
 
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■ 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例2(ケーススタディ)
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および繰越控除の特例のお話でした。
 
今回は、そのケーススタディを実際やって
みましょう。
 
Yさんは、平成15年に2,800万円で購入し
た自宅を平成25年5月に1,600万円で売却
し、賃貸住宅に住むことになりました。
 
売却した自宅の減価は200万円で、売却の
費用は60万円かかりました。
 
また、売却した自宅の住宅ローン残債額
は2,500万円でした。
 
平成25年の給与所得が600万円(源泉徴収
税額33万円)、平成26年の給与所得が
700万円(源泉徴収額53万円)です。
 
また、平成26年の所得税控除額は220万円
でした。
 
平成25年、平成26年分の所得税額は、以下
の通りです。
 
【平成25年分の計算】
 
①譲渡所得の計算
1,600万円-(2,800万円-200万円)-
60万円=-1,060万円
 
②特例の対象となる損失の金額
2,500万円-1,600万円=900万円<1,060万円
 
よって、対象にとなる金額は、900万円に
なります。
 
③損益通算
600万円-900万円=-300万円(繰越対象
となる譲渡損失の金額)
 
④したがって、平成25年は所得税はゼロ
となり、源泉徴収額33万円が全額還付さ
れます。
 
【平成26年分の計算】(繰越1年目)
 
①700万円-300万円=400万円(繰越控除
の対象に譲渡損失の額の残額が全部控除
され、ゼロになります。)
 
②(400万円-220万円)×10%-97,500
円=82,500円
 
③82,500円 × 2.1%=1,732円
(復興特別所得税)
 
④82,500円+1,732円=84,232円
→84,200円
 
⑤したがって、源泉徴収額445,800円
(=53万円-8万4,200円)が還付される
ことになります。
 
転勤で、遠方に行かなけばならない際
に、自宅を売却したくても、残債が発
生するために、迷われるケースが良く
あります。
 
安易に賃貸に出しても、空室リスクや
管理上の問題などが発生します。
 
どんな家でも、10年以上経過すると
修理補修に費用がかかります。
 
支払いが8万円で、家賃が8万円で
差し引きゼロですが、固定資産税や
先ほどの補修費用、管理手数料などが
かかりますので、キャッシュフロー
(収支)がマイナスになってしまい
ます。
 
まずは、事前に税務に精通した不動産
売買スタッフに必ず相談して、どのよ
うにするのが最良の方法なのか、アド
バイスを受けるようにしましょう。 
 
それでは、次回は特例を受けるための
手続きについてお送りして参ります。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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皆さん、こんにちは。
 
不動産売却コンサルタントの山下です。
 
お盆休み前の売却相談が急増しております♪
 
お盆前は通常どこの不動産会社も閑散期になりますが、今週は売却
査定相談が一気に入ってきました。
 
年内に売却をされたいというご相談が大半ですが、お盆休み明けには
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■ 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例について
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控除計算についてのお話でした。
 
今回は、居住用財産の譲渡損失の損益通
算および繰越控除の特例についてお話致
します。
 
個人が自分の住まいである土地、建物を
売却して損失が発生した場合には、買換
えしなくても、譲渡損失の金額のうち住
宅借入金等の金額からその売却価格を控
除した残額を限度に、他の所得の通算及
び翌年以後3年間の繰越控除ができる制
度があります。
 
式で示すと下のようになります。
 
住宅借入残高-売却価格=繰越控除等限
度額
 
この特例の適用を受ける場合の要件は、
以下のとおりです。
 
①個人が平成16年1月1日から平成25年12
月31日までの間に、その有する家屋又は
土地でその年1月1日において所有期間
が5年を超える居住用財産で、次の(a)
から(d)のいずれかに該当するものを譲
渡すること。

(a)現在自分が住んでいる住宅

(b)以前に自分が住んでいた住宅で、住ま
なった日から3年後の年の12月31日まで
に譲渡した場合

(c)(a)や(b)の住宅およびその敷地

(d)災害によって滅失した①の住宅の敷地
で、その住宅が滅失しなかったならば、
その年の1月1日における所有期間が
10年を超えている住宅の敷地

これは、(b)の要件と同様で、災害にあっ
た日以降3年を経過する日の年の12月
31日までに売却したものに限定されます。

②その個人がその売却に係わる契約を
締結した日の前日においてその売却資
産に係る一定の住宅借入金等の金額を
有していること。

③繰越控除する各年分の合計所得金額
が3,000万円以下であること。

④売却先が、その個人の配偶者その他
特別の関係がある者ではないこと。
 
住宅借入残高の範囲以内で物件が売却
できれば、本来良いのですが、今の時
代はそれ以上で売れることが希なため
、このような税法上の特例を認めてい
ます。
 
転勤などで自宅を売却した際に、売却
価格から超過した残債分を追い金する
ケースは良く有ります。
 
こういった場合は、事前に税務に精通
した不動産売買スタッフに必ず確認し
て、売却スケジュールをしっかり立て
ましょう。
 
そうすれば、損失分が出たとしても、
3年にわたり税金を軽減することが可能
になります。
 
それでは、次回は居住用財産の譲渡損失
の損益通産及び繰越控除の特例の事例を
お送りして参ります。
 
それでは、来週の不動産大成功ブログを
お楽しみに♪
 
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