アイーナホームの社長ブログ

2016年10月のブログ

不動産査定の種類について

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                         

 

いつも印刷をお願いしている会社の社長から、そろそろ年末の
カレンダー無くなるので、注文確認の連絡をもらいました。

 

もう、年末かぁ~という感じですが、家でも妻から、

 

「お正月の予定どうする?」

 

という質問を受け、うかうかしてられないという焦りを
感じている今日この頃です。。。

 

そういう中、査定依頼がドッと入ってきました。

 

その中には、1年以上前にお問い合わせ戴いた案件も含
まれています。

 

天気予報で雪マークを見かける時期になると、特に北海道
の人は、年末までに色々なものを片付け置きたいという
心理が働くようです。

 

査定の種類ですが、大まかに二種類ありまます。

 

一つ目は、「机上査定」です。

 

今すぐではないけど、近い将来に不動産を売却する予定がある場合、
おおよその相場を知るためのものです。

 

過去2年ぐらいの間に売れた成約事例などの価格などを参考に、
査定します。

 

二つ目は、「実査定(訪問査定)」になります。

 

数ヶ月以内に物件を売ることが決定している場合は、実査定
(訪問査定)を依頼することになります。

 

実査定(訪問査定)は、一戸建ての場合は、実際に売主様宅に
訪問し、物件調査を行います。

 

また、土地・建物などの資料も必要になりますので、担当者が
訪問した時に用意をしておきます。

 

実査定(訪問査定)では、銀行ローンの残債がある場合は、
債務額を事前に調べておくことも必要になります。

 

机上査定では、大まかな査定金額を知ることができます。

 

例えば、◯◯◯万円~◯◯◯万円までという幅で、おおよその
価格を掴むことができます。

 

でも、これでは、実際に売り出す時に、いくらで売り出したら
いいかが分からない欠点があります。

 

そこで、売り出すことを前提にした実査定では、査定価格◯◯◯万円
という、提示を受けます。

 

その時、机上査定価格の範囲内で収まるかは、一戸建てなどの場合は、
建物の状況に影響されます。

 

リフォームなどを近年したよう場合には、机上査定価格よりも実査定
価格が上回ることが出てきます。

 

また、実査定(訪問査定)では、売れた時の諸経費や売れた後の税金
についてのアドバイスも受けることができます。

 

諸経費や税金のことを知らないと、売却後に多額の費用がかかって
しまうことがありますので、注意が必要です。

 

まだ、正式に売ることが決まってないけど、近い将来売ることを
考えている場合は、机上査定を依頼します。

 

また、数ヶ月以内に売却することが決まった場合などは、実査定
(訪問査定)で査定してもらい、アドバイスもらうようにしましょう。

  

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                         

 

久々に風邪を引いてしまいました。。。

 

休みの前日から、体がだるく、喉が少し痛い感じがありました。

 

せっかくの休日でしたが、次女の幼稚園のお迎え以外は外出せず、
自宅で療養してました。

 

あまり薬に頼らず、自分で早く治そうと思い、吸入器で喉と鼻を
潤しました。

 

それと、ビタミンCの補給をし、風邪の菌に対抗する免疫をサポート。

 

体を温めるために厚着をして、十分な睡眠をとりました。

 

その甲斐あって、何とか仕事に復帰できたのですが、まだ本調子
ではありません。

 

後は、温かいものを食べて、栄養をつけて、完全復活できるよう
にしたいと思います。

 

自宅が売れた時の引渡し期間は?

 

さて、不動産売買もかなり忙しい時期なってきました。

 

契約と引渡しがこの時期に集中するのですが、契約してから引渡
しするまでの期間が度々問題になります。

 

特に入居中で、売れてから引っ越すといった場合、引渡しまでの
期間が問題になります。

 

通常の引き渡しですが、買い手が住宅ローンで購入する場合は、
約一ヶ月ほどかかります。

 

契約してから、銀行の本審査を受けて承認がきてから、買い手に
ローン契約を結んでもらいます。

 

その期間が2週間から3週間ほどかかりますので、そこから逆算
すると、約一ヶ月ほどの期間がかかります。

 

入居中ならば、その期間に引越しを済ませる必要があります。

 

予め引越し先が決まっている場合はいいのですが、売れてから
探す場合は、一ヶ月で探すのが難しいケースがあります。

 

賃貸に移り住むのなら、比較空きがあるので、特に問題はない
のですが、住み替えでは、売り買いのタイミングに問題が
出てきます。

 

売れても、適当な物件がない場合は、買い手を待たせてしまうので、
引渡しの期限を定めなけばなりません。

 

その期間は、長くても三ヶ月くらいまでとされています。

 

この期間以上ですと、広告宣伝した時に、買い手から敬遠されて
しまい、反響がなく、売値が下がってしまうリスクがあります。

 

住み替えの場合は、売り出し前にどのように進めていったらいいか、
専門家に相談することが大切です。

 

引渡しまでの期間から逆算して、売却計画をを立ててもらい、
効率よく進めていくことが大切になります。

 

住み替えなどで、引渡し時期の悩みを抱えている方は、早めに
相談して対策を立てておくようおすすめ致します。

  

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                         

 

今月、ハウスメーカー主催のボーリング大会に行ってきました。

 

次女に出かける前に、

 

「パパ、ボーリング大会行ってくるからね。」

 

と言ったら、

 

「何かもらえるように、頑張ってね♪」

 

と軽いプレッシャーをかけられました。。。汗

 

子供と遊びに行った時に、ミニボーリングをしているので、
少し自信があったのですが、、、

 

結果は、人生初のロースコアー・・・泣

 

2ゲームして、一度も100を超えることがなく、何もゲット
できませんでした。。。

 

それでも、みんなで楽しくゲームができて、交流を深めることが
できました。

 

次女に、結果聞かれれて黙っていると、

 

「ダメだった?次あるから、頑張ろう!」

 

と、逆に励まされてしまいました・・・涙

 

登記の際に掛かる司法書士費用

 

さて、話は変わりますが、不動産売却時の諸経費の中に、
司法書士費用があります。

 

地域により、売主の負担額は、若干異なります。

 

これは、売り渡しの書類作成費用が売主負担の地域と買主負担
となる地域があるからです。

 

函館地域では、売り渡し書類作成費用は、売主には掛からない
のが一般的です。

 

司法書士に依頼するものとしては、主なものは3つあります。

 

一つ目は、「相続登記」です。

 

相続した物件を売り渡しする時は、名義は相続人に変更しておく
必要があります。

 

被相続人の調査をして、戸籍などの書類をとり、遺産分割協議書を
作成してもらい、法務局に提出してもらいます。

 

そして、二つ目は、「住所変更登記」です。

 

物件の所有権移転した時に、登記した住所から変わっている場合は、
売り渡し前に登記する必要があります。

 

その場合は、住民票で前住所が記載されているので、登記する際に
用意します。

 

複数回にわたり、住所変更している場合は、戸籍の附票をとり、
謄本上の住所と繋がるようにします。

 

3つ目に必要なのが、「抵当権抹消登記」です。

 

銀行ローンが残っている場合は、売り渡しの時に、抵当権設定を
解除する必要があります。

 

予め金融機関に書類を用意してもらい、売り渡しと同時に抹消の
手続きをします。

 

これらの手続きは、抵当権抹消登記以外は、事前に済ませておく
ことができます。

 

また、司法書士に知り合いがいれば、売主さまで依頼することも
できますし、不動産会社から紹介してもらうことも可能です。

 

引渡し前には、不動産会社から登記に関する事項の説明があります。

 

引渡し前には、事前に見積もりをもらい、必要書類を準備して
おきましょう。

  

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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From:佐藤 千智

オフィスより、、、

 

 

 

 

アイーナホーム 事務スタッフの佐藤です。

 

10/25/2016の函館・北斗市・七飯町のお役立ち不動産情報局からの
お知らせです。

 

今週のオープンハウス物件のご紹介、成約物件情報のお知らせを
させて戴きます。

 

☆函館市本通一丁目1−13一戸建て・5LDK 1,150万円☆
10月30日(日曜日)10時〜15時まで開催します♪

 

2X4(ツバイフォー)造りの丈夫な一戸建てです。
全面道路も広く、閑静な住宅街にあり日当たり良好。

 

学校、スーパー、コンビニ、ドラッグストアーなども
徒歩圏内のとても便利な住宅環境が整っています。

 

ご家族揃って、是非遊びにきて下さい♪お待ちしています☆

 

函館市・北斗市・七飯町で不動産を売りたい方、買いたい方は、
フリーダイヤル 0120-949-117  または、
ホームページでお気軽にお問い合わせ下さい♪

 

 

それでは、次回のお役立ち情報をお楽しみに♪

 

ー親身な受付であなたをサポート致します
 事務スタッフ 佐藤 千智

 

 

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先週、埼玉県熊谷市に行き、2日間に渡る合宿に参加
してきました。

 

宿泊したところは、ヘリテイジホテルというところです。

 

ゴルフやレジャーを楽しむための施設があり、天然温泉
などもあります。

 

今では、企業の研修や中国からなどの外国人観光客が多く
訪れているようです。

 

今回の合宿の目的は、会社の計画書を作成するというもの
です。

 

久々に、缶詰状態で作業をしたので、頭がパンク状態に
なりました・・・泣

 

でも、何とかこの2日間で、五カ年計画を作成することが
できました。

 

でも、よく考えると、この数字を達成するためには、今の
ままではダメだということに気がつきました。

 

そこで、どのようなことを計画し、実行していくのか?

 

でも、それがわかれば苦労はしないのですが、、、

 

合宿に参加して、まずは見えるところで、多くの課題が
見つかったので、できるところから、早速実行に取り掛
かっているところです。

 

査定は口頭でもいい?

 

さて、不動産売買も繁忙期に入り、不動産査定案件も増
えてきました。

 

先日、函館市内の一戸建てを売却されたいお客様から、
販売の依頼を戴きました。

 

他の不動産会社にも、実査定を依頼したそうです。

 

そうしたところ、査定金額はほぼ一緒だとうことでした。

 

「それでは、どうしてうちにご依頼戴いたんですか?」

 

と質問したところ、他社では口頭だけで「実査定書」を
もらえなかったそうです。

 

お客様ととして、他にも親族がいるので、実査定をもとに、
話し合いをしたかったようです。

 

どうして、実査定書が出せないか?

 

「査定金額の根拠を示せない。。。」

 

という理由です。

 

査定には、その価格で売れる根拠を示さなくてなりません。

 

高く査定したけど、根拠のないものは、売れなければ、後から
価格を下げていかなければならなくなります。

 

売れるのに時間がかかり、価格も下がってしまうので、
結局損してしまいますよね。

 

また、売れた時の諸経費や売れた後の税金のことについても、
査定書には記載されている必要があります。

 

これらの内容が確認できて、売主様も親族での話し合いができ、
売却する計画を立てることができます。

 

数ヶ月以内に売ることを考えているなら、実査定を依頼する
ことから始める必要があります。

 

実査定をしてもらったら、査定書をもらい、説明を受けて、
親族間での話し合いに備えるようにしましょう。

  

 

       

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