アイーナホームの社長ブログ

買うは易く売るは難し

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

 

全国的に空き家が増えており、今では社会問題になっていますが、
「売りたい」相談は年々増え続けております。

 

「転勤になったので家をどうしよう?」

 

「相続してから何も手をつけてなかったので、そろそろどうするか考えたい」

 

「今の家を売って住み替えしたい」などなど、、、

 

以外と不動産売りたい方は多いのです。

 

でも、現実問題では、不動産は「買う」よりも「売る」が難しいと
言われています。

 

都心の一等地でさえすぐに売れない時代です。

 

物件の良し悪しに関わらず、売却には一苦労することが多々あります。

 

そこで、不動産を買うよりも売るのが大変な理由についてお話しします。

 

一番目に、現在の市場は物件が豊富にあるため「買い手市場」
であることが挙げられます。

 

バブル崩壊からデフレ経済となり、金融緩和政策を行なっていても、
物価は上がらず、物の値段は下がり続けています。

 

バブル時代は、不動産は希望価格で売れることが当たり前でしたが、
今では売り手が強気で値段を決めることが難しいのが現実です。

 

そして、2番目は、「売りたい価格」と「売れる価格」との違いです。

 

査定してもらっで売れる価格が1,300万円で、売りたい価格が
1,800万円の場合は、どうでしょうか?

 

売りたい価格に買いたい人がいれば売買は成立しますが、そこに
買い手がいなければ、どんなに不動産会社が頑張っても売れません。

 

買い手市場の今は、売れる価格よりも大幅に金額を上回って
販売するのは難しいと言えます。

 

あまり売りたい価格にこだわりすぎてしまうと、物件が
売れ残ってしまい、「問題物件」として認知されてしまう
恐れがあります。

 

そうなると、査定価格以下でしか売れなくなるため、
結局損をしてしまうことになります。

 

そして、3番目は、売るには広告宣伝が重要になります。

 

買うときは、あるものから探せばいいので、広告宣伝する
必要はありません。

 

それとは逆に、売るにはどんなに良い物件でも買いたい方
を探すことから始めることになります。

 

買いたい方に物件の魅了を伝えるためには、複数の広告媒体
に経費をかけて掲載し、不動産会社のノウハウを駆使する
必要があります。

 

スムーズな売却をするためには、高値で売れるとの甘い誘惑
に駆られることなく、先ずは適正価格を知ることが大切です。

 

訪問査定を依頼した時には、売却に強く実績がある会社から
データをもらい、適正価格を見極めて、売出価格を検討する
ことをお勧めします。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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不動産会社の査定価格がいくらになるか聞く前に、
自分で不動産価格を調べる方法があります。

 

土地には様々な目的に応じて、目安となる価格が
複数付けられています。

 

実際には「一物四価」もしくは「一物五価」と言われています。

 

一物五価格の5つの価格とは、「実勢価格」、「公示価格」、
「固定資産税評価額」、「路線価格」、「基準地標準価格」
の5つが該当します。

 

この中で、「公示価格」は一般の土地取引価格の指標となります。

 

立地がよく人気の高い地域では、公示価格より高く取引される
ことがあります。

 

また、逆に人気のない地域では公示価格よりも低い価格でしか
取引されていないケースもあります。

 

公示価格を100とすると、路線価格は80程度、固定資産税評価額
は70程度になります。

 

路線価格は国税庁のホームページでも確認することができます。

 

しかし、一部の地域では路線価格が公表されていない市町村もあります。

 

その場合は、納税通知書に記載されている固定資産税評価額より
7割で割り戻すことで、公示価格相場を知ることができます。

 

「公示価格に等しい土地価格 = 路線価格 ÷ 0.8
または、固定資産税評価額 ÷ 0.7」

 

また、その他の調べ方としては、インターネット上で
国土交通省が運営する「土地総合情報システム」があります。

 

過去に実際に行われた不動産取引を検索することができます。

 

しかし、すべての取引が載っているわけではないので、ある程度
の目安と考えて価格を調べるには有効です。

 

そして、次に戸建の建物価格の求め方ですが、一般的な不動産会社
も使う方法として、「再調達価格」を割り出します。

 

再調達価格は、現時点で新築した場合の価格となります。

 

「建築着工統計調査」によれば、木造なら1平方メートル当たり
約16万円程度です。

 

この価格に床面積をかけると再調達価格となります。

 

中古住宅は年数が経つと建物が減価償却されていきますので、
その分を引いて価格を割り出していきます。

 

木造では、税法上の法定耐用年数が22年と定められていますので、
こちらを採用するケースが多いです。

 

よって、建物価格を割り出すには以下の計算となります。

 

建物価格= (再調達価格) X 【(耐用年数ー経過年数)÷ 耐用年数】

 

例えば、築10年で100㎡の戸建であれば、

 

再調達価格= 16 万円/㎡ X 100 ㎡ = 1,600万円

 

1,600万円 X 【(22ー10)÷ 22】= 872万円

 

となります。

 

この式では、簡易的に建物価格を知ることができますが、
付加価値等は考慮されていません。

 

この価格をもとに、どれだけ付加価値があるかは、建物診断などの様々
な方法を使い、建物価格を高めていくことになります。

 

そして、付加価値については、プロである不動産売買の
担当者へ訪問査定してもらい、詳細を調べてもらうことが
必要となってきます。  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

 

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不動産売却する際に、検索でキーワードを入力すると、

 

「たったの60秒 住宅の売却査定」

 

「あなたの不動産いまいくら?今すぐ査定額チェック!」

 

という広告が検索上位にいくつも出てます。

 

そこをクリックすると、一括で複数の不動産会社に査定して
もらえることが書いてあります。

 

そして、物件情報と利用者の情報を入力することで、後から
査定について大まかなものがメールで送られてくる仕組みです。

 

この一括査定サービスは、無料で手軽に査定してもらえるので、
売却を考えている人にはとても便利なサイトです。

 

机上査定では、売却する際にある程度相場を知ることができます。

 

ただし、大雑把な査定価格なので、本当に売れる価格とは限りません。

 

実際に売却を行うときには、訪問査定で対応してもらうことになります。

 

会社によっては無料で行っていますので、近い将来売ろうと
考えている方には、訪問査定の方が適しています。

 

机上査定で注意しなければいけないのが、実際に物件を見ての
厳密な査定ではないので、価格が実際のものとはかけ離れて
いる場合があることです。

 

また、売主の気を引いて委任をとるために、無責任にわざと
高い価格を出してくる業者には要注意です。

 

その価格には、何も根拠がなく、査定書もかなりいい加減な
ものが多いのが特徴です。

 

委任直後は、何もせず時間が経過してから、「値こなし」といって、
価格を下げるよう、売主に迫ってきます。

 

そのような業者を見極めがしづらいというデメリットが出てきます。

 

実際に一括査定を利用したなら、まずは訪問査定してもらう会社
を多くて3社までに絞り込んだ方がいいです。

 

実際の査定額は相場がありますので、たくさんの業者に聞いても
値段が釣り上げることはありません。

 

むしろ、かけ離れた高い価格を提示してきたら、その根拠を
わかりやすく説明してくれる場合を除き、除外してもいいでしょう。

 

訪問査定をしたからと言って、必ず委任をしなくてはならない
ということはないです。

 

その会社がどのようなサービスをしているのかを、しっかりと
見極めた上で、信頼がおける会社を探すようにしてください。

  

       

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住宅履歴は、これから不動産を売却するにあたって、
重要な要素となってきます。

 

住宅の設計、性能、施工、維持管理、リフォーム、メンテナンス
に関する履歴をまとめたものをデータベースにして、

 

中古住宅の流通を促進する施策の一つとして、国も住宅履歴情報
の整備を進めています。

 

今年の4月から、建物付きの不動産を売却する際には、図面、
確認申請書や検査済証の有無は買い手に開示することが義務
づけられています。

 

それに加えて、

 

「いつ、誰が、どのように設計したか」、

「どんな建築材料を使っているか」、

「どんな修繕、改修・リフォームを行ったか」など、

 

これからの情報をきちんと残しておけば、次の購入者も
住宅の素性を知ることができるため、住宅の中身をしっかり
把握でき、納得した購入ができます。

 

住宅履歴は、人の身体でいえば「カルテ」といったところです。

 

そして、自動車でいうところの「車検証」で、中古車流通市場
では「整備履歴」は今では必須アイテムとなっています。

 

よって、住宅履歴のない建物は、内容が分からないため、
買い手は不安を覚えてしまい、購入を断念してしまう
こともあります。

 

住宅履歴がきちんと保管されており、提示できる住宅であれば、
買い手の不安もなくなります。

 

また、履歴により建物の性能やリフォームの状況を評価でき、
査定価格にもプラスとなる場合があります。

 

それと、いつも思うのですが、住宅の書類をきちんと保管され
整理している売主様は、建物を大切にして姿勢が好感をもたれ、
買い手も購入するにあたり、安心できる点に違いが出てきます。

 

住宅を売ろうと思ったら、まずするべきことは、新築してから
現在に至るまでのありとあらゆる書類を集めます。

 

書類については、以下になります。

 

確認申請書類、検査済証、建物図面(付近見取図、配置図、平面図、
立面図、矩計(かなばかり)図など)、修繕リフォーム履歴、
増築・改築履歴、住宅性能評価書、保証書などです。

 

マンションの場合は、上記の書類の他に、理事会議事録、
マンション管理規約、長期修繕履歴計画などが必要になります。

 

必ずこの点は、どこの不動産会社でも質問をしてきます。

 

それを時系列にまとめておくと、とても良いセールスポイント
になりますので、オススメです。

 

履歴を証明するものがない場合でも、過去に行ったことがある
修繕に関することは思い出して、書き出しておくのが良いでしょう。

       

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 山下史昭

 

 

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既存住宅かし保険について

 

From:山下史昭

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新築の建物は、施工会社で10年間の瑕疵保険をつけることが
義務付けられています。

 

また、不動産会社が売主である中古住宅も、引渡し後2年間
の瑕疵担保責任が定められています。

 

この間に、売主が知り得ないような瑕疵(欠陥のこと)が
発見された場合、買主は売主へ補修を請求することができます。

 

中古住宅の場合は、つい最近までは、当事者間での合意に
よるところだけでしかありませんでした。

 

多くの場合は、「瑕疵担保責任は負わない」という契約内容で、
保証なしで売買されているのが実情です。

 

引渡し後に、何か不具合があり、それを保証するとなると、
費用が多額にかかることがあります。

 

多くの売り手が、引渡し後までの責任を負いたくないと考えています。

 

それでは、買い手は安心して購入することはおろか、何かあったら
自分で責任を負うことになるため、これでは恐ろしくて中古住宅に
手を出せません。

 

そこで、国の支援をうけた形で、

 

「既存住宅売買瑕疵保険」

 

が生まれました。

 

中古住宅を建物検査をして、ある一定基準をクリアすると、
瑕疵保険に加入することができます。

 

保険の対象になるのは、柱、基礎などの構造耐力上主要な部分」と
「外壁、屋根などの雨水の侵入を防止する部分」です。

 

給排水管路、給排水設備・電気設備については、保険法人によっては
保証を追加することも可能です。

 

瑕疵保険付きの中古住宅であれば、買い主としては、購入後に欠陥が
発覚した場合でも保険で対応してもらえるので、安心して購入する
ことができます。

 

また、瑕疵保険に加入している建物は、税制上の特典がついてきます。

 

木造で20年以上経過しているものでも、住宅ローン減税が適用され、
登録免許税の軽減措置が受けられるようになります。

 

購入する側としては、税金が安くなり、尚且つ保証が受けられるため、
通常の物件と比べ付加価値が上がります。

 

瑕疵保険に加入するためには、インスペクション(建物診断)とは別に、
引渡し前に検査会社で資格者に検査をしてもらう必要があります。

 

検査の結果、補修するべき点が見つかった場合は、補修してから再検査
を行い、検査にパスすれば、保険証書が発行されます。

 

検査では、基礎、外壁のチェックや床下、小屋根裏の状況を確認したり、
傾きなども計測していきます。

 

検査は2時間程度で、数日で検査結果が送られてきます。

 

中古住宅でも瑕疵保険の利用は、今後増えてくると予測されています。

 

建物の販売に入る前から、瑕疵保険の加入基準について満たしているか
どうかを知っておくことが、今後は必要になってくるでしょう。

 

売却査定を依頼する際には、瑕疵保険に加入できるかどうかも、
担当者へ聞いておきましょう。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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