アイーナホームの社長ブログ

売った時の税金を減らす方法

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

売却によって利益が出たとしても、ある条件をみたせば、控除を受けて
譲渡税を減らすことができたり、控除の範囲内であれば、支払いを
しなくて済む場合があります。

 

自宅を売って譲渡税が生じた場合、譲渡所得が3,000万円の範囲内なら
課税されない特別控除があります。

 

計算式は以下の通りです。

 

課税譲渡所得 = 譲渡収入金額 ー(取得費+譲渡費用)ー 特別控除

 

自宅を売却した時に、儲けが3,000万円以下であれば、譲渡税が
かからないということになります。

 

しかし、この特例を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

 

先ず一つ目は、所有者が住んでいる住宅であることが条件です。

 

親の家を贈与や相続を受けた子が売却した場合、本人が現在住んで
いることが必要になります。

 

二つ目の条件は、以前住んでいた住宅の場合には、「住まなくなった
日から3年目の12月31日までに売ること」
が必要となります。

 

例えば、平成27年7月8日から住まなくなった場合、
平成30年12月31日までに売却したなら譲渡税が
かからないことになります。

 

三つ目の条件は、売却した年の前年、前々年において、
「居住用財産の3,000万円の特別控除」、または
「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」
などの適用をうけていないこと
になります。

 

つまり、前々年、前年に別の不動産を売却して特別控除をうけている
場合は、連続しては適用は受けられないということになります。

 

例えば、自分の自宅を売却して特別控除を使った後に、親から
相続した家に住み売却して譲渡益がでた場合、一度目の売却から
2年経ち、翌年にならないと適用にされないと覚えておいて下さい。

 

4つ目の条件は、配偶者、直系血族(親、子、孫)や同族会社
への売却以外のもの
となります。

 

売却後に、その家屋に住み続ける親族も適用外となりますので、
注意が必要です。

 

5つ目は、「実質的に居住している家屋」であることが条件となります。

 

別荘など主として趣味、娯楽または保養のために所有して、
たまにしか住んでいないのであれば、特別控除の適用除外となります。

 

また、相続によって取得した空き家の場合は一部制度が見直されて
いますので、売却査定をした時には、担当者へ確認をしておきましょう。

       

 

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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不動産売れば税金がかかる?

 

From:山下史昭

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物を売って儲けが出れば、税金がかかってきます。

 

不動産も一緒で、売却して利益がでたら、税金がかかってきます。

 

不動産を売った時にかかる税金を、「譲渡所得税」といいます。

 

譲渡所得税は、次のように計算します。

 

譲渡所得税額 = 課税譲渡所得 x 税率(所得税・住民税)

 

このうち、「課税譲渡所得」の計算は、次のようになります。

 

課税譲渡所得 = 譲渡収入金額 ー(取得費+譲渡費用)ー 特別控除

 

譲渡収入金額は、不動産を売った時の売却代金になります。

 

取得費は、不動産を購入した時の費用のことです。

 

取得費としてあげられるのは、購入時の仲介手数料、契約書に貼る印紙代、
登記費用、不動産取得税、取得後支出した補修・改修費用などがあります。

 

また、購入当時から何十年も経過すると、当時の領収書や契約書などが
証明するものがない場合があります。

 

その時は、売却価格の5%を概算額として、取得費に計上することが
できます。

 

譲渡費用は、売却したときにかかった仲介手数料、測量費、
契約印紙代などです。

 

「特別控除」とは、マイホームなどを売った時に譲渡税がかかる場合に、
ある条件を満たせば、特例として税金の控除が受けらる額となります。

 

特別控除の適用がなく、譲渡収入から取得費と譲渡にかかった費用を
差し引いた金額がプラスになれば、最終的に譲渡税が課税されます。

 

そして、大切な点として、税率は住宅を取得してから売却するまでの
期間によって、大きく変わってきます。

 

期間5年以下は「短期譲渡所得」で、期間5年超は「長期譲渡所得」
となります。

 

税率は、短期で39.63%(取得税30.63%、住民税9%)、
長期で20.315%(取得税15.315%、住民税5%)となります。

 

例として、課税譲渡取得が、800万円だったとすると、短期譲渡なら
317万400円、長期譲渡なら162万5,200円になります。

 

長期譲渡では、短期譲渡のほぼ2倍の税金を支払うことになります。

 

短期と長期の区別は、所有期間によって決まります。

 

売却した年の1月1日現在において、所有期間5年以下か、
5年を超かにより区別が決まります。

 

例として、2013年6月2日購入した物件の引き渡しがあり、
2018年7月1日に売却して引き渡した場合について見てみましょう。

 

所有期間は、暦では5年1ヶ月なので、5年超となります。

 

しかし、税務上の所有期間は、先ほども説明したように、
売却した年の1月1日となりますので、
「2013年6月2日から2018年1月1日」となり、
4年7ヶ月となります。

 

不動産売却する際には、短期か長期かで税率が大きく変わりますので、
訪問査定の際には、不動産会社の担当者へ確認してもらうようにして下さい。

 

また、特別控除が適用されるか、されない場合は実際にどのくらいの
税金がかかるかを、不動産会社に調べてもらうようにしましょう。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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居住用の新築住宅は住宅ローン減税対象ですが、
中古住宅購入でも適用を受けられます。

 

中古住宅で減税の対象になるのは、

 

・床面積50㎡以上の住宅
・築後20年以内(耐火建築物は25年以内)
・上記よりも築年が経過しているものは耐震基準に適合していること

 

となります。

 

つまり、中古住宅では築20年以内、耐火建築物である
鉄筋コンクリートのマンションなら床面積が50㎡を超えていれば、
築25年以内のものが対象となります。

 

また、基準の築年を超えていても、新耐震基準に適合していれば、
住宅ローン減税の適用を受けること可能です。

 

しかし、現実的には、耐震基準の適合を受けるのに多額の費用が
かかることがあるため、適用築年を超えたものは、税制優遇を
受けられないとしてしまう不動産会社がほとんどです。

 

そこで、その他に減税を受けられる方法として、既存住宅かし売買保険が
適用になれば、発行される保証書により減税を受けることが可能になります。

 

保険適用になるためには、建物診断を受けて、ある一定基準以上
を満たす必要があります。

 

仮に、ある一定基準以上にみたない時には、補修をしてから再検査
を受けることになります。

 

それで検査にパスすれば、保険を付保することが可能になります。

 

保険が付いて住宅ローン減税が受けらるとなれば、税金が最大で
400万円の控除になり、万が一の時には保証もつきます。

 

買い手へのアピールポイントが高まり、物件の付加価値も
上がることになります。

 

実際に、私が担当した昭和59年に建てられた築32年一戸建
てでしたが、査定をしたときにとてもいい状態だったので、
建物検査を依頼したところ、かし保険が付保できることが分かりました。

 

住宅ローン減税の適用が受けらることと、万が一の場合に瑕疵保険
を付保することで保証が受けることをアピールして、早期売却を
成功させました。

 

もし売り手がこの制度を知らなけらば、アピールポイントに乏しいまま、
希望通りの売却は見込めなかったかもしれません。

 

瑕疵保険や住宅ローン減税については、専門で売買を行っていない
不動産会社では、よく理解できてないところ多くいます。

 

住宅ローンが適用となる築年数を超えている一戸建て・マンション
の売却をする場合には、売出前に瑕疵保険が適用になるかどうか、
担当者にはしっかりと調べてもらって下さい。

 

そして、適用になるようでしたら、【住宅ローン控除適用可】と
しっかりとアピールしてもらいましょう。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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住宅をローンで購入する際に、家を買った人が申請すると、
本来払うべき所得税・住民税が控除される制度です。

 

新築に限らず、中古でも住宅ローン減税は適用になります。

 

これは、家を購入する人が使える制度なので、売る側には
関係ないと思っている方もおられますが、そうではありません。

 

購入する人にメリットがあるということは、
当然【売りやすい】ということです。

 

同じような売り物件と比べられた場合に有利な条件で
販売ができるわけです。

 

住宅ローン減税で、150万円の節税ができる家と
そうでない家があったら、前者を選べば、
150万円安く家を購入したのと、同じことになります。

 

住宅ローン減税が適用になると、年末時点の住宅ローン残高
の1%にあたる額が所得税および住民税から控除され、
それが10年間続きます。

 

住民税から控除される場合は、所得税から控除しきれなかった
残りの部分で、上限額(13万6,500円)が定められています。

 

売主が個人の場合、最大控除額は10年間合計で400万円です。
(平成33年12月31日まで)

 

これは、年末時点の住宅ローン残高が4,000万円以上が10年
続いたケースに該当します。

 

この場合、4,000万円 X 1% = 40万円が、本来支払うべき
だった所得税から毎年差し引かれ、それが10年間継続する
ということです。

 

認定長期優良住宅や低炭素住宅については、最大控除額が
100万円増えて、500万円まで減税を受けることができます。

 

この住宅ローン減税が適用される有無について、不動産売買
ではとても大切な要素です。

 

なぜなら、住宅を購入する70%以上の方が、住宅ローンを
利用して購入するため、購入する方への説明は必須事項に
なっています。

 

それでは、どうすれば住宅ローン減税が適用になるのでしょうか?

 

次のブログで、住宅ローン減税が適用になる要件について、
お話していきます。

  

       

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新築を購入してから10年以上経過すると、修理する箇所
が立て続けに出てきます。

 

維持管理をあまりしてこなかった場合は、傷みが出ている
ところもありますので、売却前にインスペクションする
ことをお勧めします。

 

今年の4月から、契約前にする重要事項説明において、
建物診断を有無を説明することが義務付けられました。

 

購入する側としては、しっかりと検査をしている住宅の方が
安心感がありますので、建物診断を購入前にリクエストする
ことも珍しく無くなっています。

 

何れにしても新築は10年を超えると、瑕疵担保保証が切れて
しまいますので、維持管理の対策をとることが大切です。

 

まずは、インスペクションにより建物状態を把握します。

 

屋根、壁、基礎、床の傾きなどをチェックして、今後の
維持管理計画の作成を行うといいでしょう。

 

マイホームの修繕を怠っても、すぐに命が危険にさらされる
ことはありません。

 

しかし、問題が発覚した時には、かかる費用は莫大で、地震
があれば命の危険にもさらされます。

 

多額な費用がかかるような問題が発生する前に、定期的な
維持管理を心がけると良いでしょう。

 

ちなみに、マンションは、管理組合により【修繕積立金】が
区分所有者から集金されているので、共有部分の屋根、基礎、
外壁などの部分については、個人で修繕する必要はありません。

 

戸建の場合は、個人の管理になりますので、修繕が発生した時
に自ら費用をかけて行う必要があります。

 

修繕箇所によっては、多額の費用がかかるため、本来であれば
マンションと同じように、月額1万円以上は積立を行なって
おく必要があります。

 

マンションなら管理規約により強制的に積立金が口座から
引かれますが、戸建は自ら管理しているため、修繕費用を
積み立てている方は少ないのが実情です。

 

家の売却に備えて、点検や修繕したところについては、時系列
にメモ程度でいいので、用意しておくことが大切です。

 

マンションも、管理組合に問い合わせして、大規模修繕の履歴等
は事前に取り寄せておきましょう。

 

また、故障している箇所がある場合は、積立金がある場合は、
それで補修をしておくとよいでしょう。

 

修繕に多額に費用がかかる場合は、予め担当者に相談してから、
どのようにするのかを決めてから販売準備に入るようにしましょう。

 

       

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