アイーナホームの社長ブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

先週は、全世界に衝撃が走りました

 

「水泳の池江璃花子選手が白血病」

 

どうして運命というものはこうまで残酷なのか、、、

 

今でも、これが現実なのかと理解に苦しむところです。。。

 

でも、池江選手は本当に強かった!

 

池江選手は自分がとても辛い状況にも関わらず、
周りへの配慮や気遣いには頭が下がります。

 

「神様は乗り越えられない試練は与えない」

 

誰もが池江選手のこの言葉に力をもらったと思います。

 

今は、治療に専念して早く元気な姿で戻ってきてほしい
気持ちで一杯です。

 

そして、池江選手のカムバックを信じて、これからも
一ファンとして応援していきたいと思います。

 

さて、不動産購入申込書には、買い手の希望価格だけではなく、
ほかの希望条件も記入されています。

 

価格だけにとらわれていると、その他の部分で折り合わず
契約ができない場合もありますので、他の条件も確認して
おくことが大切です。

 

その他の内容もしっかりと確認して、折り合わない部分
については、条件交渉をすることになります。

 

今回は、その中で「手付金」について取り上げて説明
していきたいと思います。

 

手付金とは、売買契約の際に買い手が売り手に支払う
お金で、売買代金の一部に充当するものです。

 

売買契約の次に行われる売り物件の引き渡しの段階で、
売り手は残りの額を受け取ることになります。

 

一昔前は、手付金は売買代金の1割程度を入れてもらう
のが一般的と言われていました。

 

現在では、現金での決済以外(住宅ローンなどの銀行融資)
ですと、1割も入れるのは稀なケースになっています。

 

住宅ローンでの購入ですと、諸経費なども含めて物件価格
のほぼ全額が融資で賄われるとために、手持ちの資金を
使わなくても、物件購入が完了してしまうからです。

 

売買契約後に、手付解除できることを契約書上では唱っています。

 

買い手は手付金を放棄することで、売り手は手付金を
返却してさらに同額を上乗せして買い手に支払うことで、
売買契約を破棄することができます。

 

買い手から放棄することを「手付流れ」、売り手から
放棄することを「手付倍返し」といいます。

 

ここで、手付金額が少ないと、売り手と買い手に
とっても契約は不安性なものになります。

 

例えば、買い手が他の物件でいい物件があったため、
一度契約した物件を破棄したいと思った時に、
手付金5万円だと簡単にキャンセルになったりします。

 

でも、100万円の手付金を払っていたならば、
そう簡単には手付放棄できないことになります。

 

手付解除の条文は、手付金が少額の場合は、
あえてつける必要はなく、違約解除として
おくことも可能です。

 

違約解除は、予め売買契約の20%まで定める
ことが可能です。

 

1,000万円の物件なら、200万円の違約金
を払わないと解約できないと定めることができますので、
安易なキャンセルの防止につながります。

 

また、売買代金をもらい、残置物の処理や引越し準備
に充てる場合は、予め購入条件として手付金をいくら
にするか、買い手に伝えておくとよいでしょう。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

函館市深堀町より、、、

 

昨日はバレンタインデーでしたが、チョコ食べましたか?present

 

我が家では手作りチョコを作りました。
(私のためではありませんが、、、weep

 

年々美味しくなっているので、来年こそ
「パパチョコ」期待してます!delicious

 

先週に引き続き、深堀小学校グランド裏の一戸建ての
リフォーム工事中です。house

 

 

 

 

 

 

内装は全面張替えを行いますので、既存の壁、天井、床材を撤去中です。

 

 

 

 

 

キッチンやトイレも撤去して、すっかり何もない状態です。

 

 

 

サイディングの目地部分にあるコーキングですが、
古くなるとひび割れ・断裂しているところが出てきます。

 

 

 

そのままの状態にしておくと、目地の部分から水が壁の中に侵入して、
柱や断熱材を腐らせてしまう危険があります。

 

 

 

 

よく見ると、劣化が進んでいてひび割れしています。

 

もうしばらく放置しておくと、家の中に水が入ってしまうところでした。。。wobbly

 

家に長く快適に住むためには、しっかりと外回りをチェックして、
購入した時に補修するのは大切ですね。

 

中古住宅を購入する前には、中古住宅リフォームの
専門家に一度相談して下さいね。shine

 

       

それでは、次回の中古住宅リフォームブログをお楽しみに♪

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

 

寒い日が続いていますが、いかがお過ごしですか?

 

今、ニュースで話題になっている「レオパレス問題」ですが、
これから被害がもっと出てきそうな予感がします。

 

どうも組織的にコスト削減のために違法建築を行なっていた
ようなところがあるようで、これから真相究明が急がれます。

 

それにしても、オーナーの方や入居者の方が被害に遭われて、
大変なことになっていると思うと、とても心が痛みます。

 

さて、不動産会社は、あなたから依頼を受けると、物件情報を
自社のホームページに登録します。

 

でも、それだけでは情報を行き渡らせることは不十分です。

 

検索サイトでホームページを上位表示させなければ、人目に
つくことはありません。

 

人目につかなければ、どんないい物件でも問い合わせがない
ため、案内することもできず、成約することも儘なりませんよね。

 

だから、不動産を売るためには、何らかの広告宣伝を行う
必要があるわけです。

 

広告宣伝には、デジタル、アナログと、大きく分けて2通り
あります。

 

デジタルとは、主にインターネットを用いた広告になります。

 

先ほども書いたように、自社ホームページの掲載だけでは
不十分です。

 

物件を多くの方に見てもらうためには、【ポータルサイト】
に掲載する必要があります。

 

ポータルサイトとは、インターネットの玄関口となる
巨大サイトのことを言います。

 

不動産ポータルサイトでは、地元にいるユーザーが圧倒的
に多い【函館不動産連合隊】をはじめ、日本で一番多くの
閲覧数を誇る【ヤフー不動産】などが有名です。

 

地元で人気のサイトと全国版として人気のサイトのうち、
最低2つは掲載してもらうようにして下さい。

 

そして、アナログ広告についてですが、主に新聞折込チラシ、
ポスティング、不動産情報誌、現地看板などがあります。

 

アナログ広告は、インターネットに比べてコストが大きく
かかるため、面倒なことをしたくない業者が増えています。

 

今の時代は、インターネット社会になったと言えども、
やはりアナログ広告は廃れることはなく、むしろ重要性
を増しています。

 

どんな商品でも潜在的な見込客がおります。

 

インターネットでは、どんなに費用をかけたとしても、
見込客に見てもらわなければ、物件を発見してもらえません。

 

一方で、アナログ広告では、インターネットを見ていない方や、
いそがしくて見ていない方に対して、訴えかけることができます。

 

また、アナログ広告から、携帯スマホなどで検索をして、
物件の詳細を見るような動きになっているので、広告の
作りにも工夫が必要になっています。

 

何にしましても、デジタル、アナログ広告を両方織り交ぜて、
費用をかけて広告宣伝していくことが大切です。

 

仲介で不動産を売るだけなら、仕入れが無いので、
広告をかけなければ、手数料がそのまま売上なります。

 

不動産会社の中には、できるだけ広告費をかけずに売却し、
儲けを多くしたいと考えているところもあります。

 

そのようなやり方では、多くの方へ見てもらうことは
できません。

 

集客のための広告宣伝をしている不動産会社を、しっかり
と見極めるようにして下さい。

  

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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From:山下史昭

函館市深堀町より、、、

 

2月に入り寒波到来中です。snow

 

そんな中でも、アイーナホーム ではリフォーム工事を行なっています!smile

 

深堀小学校グランド裏の一戸建てです。house

 

 

外は、コーギング補修と屋根塗装を行います。

 

雪の中の足場は雪をしっかりと取り除いて固定する必要があります。

 

 

今のところ、外気が低いため、屋根の塗装は少し先になります。

 

内部の建具等の塗装を行い、綺麗に仕上げているところです。

 

 

 

 

室内は、内装を始め設備なども新調します。

 

これから状況をアップしていきますので、乞うご期待ください!shine

 

 

       

次回の中古住宅リフォームブログをお楽しみに♪

 

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価格交渉の対応策

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

 2月に入り、一年の中で一番寒さが厳しい時期になりました。

 

インフルエンザもまだこれから流行しそうなので、
感染しないように気をつけてますが、年のせいか体調を崩しやすく
なってきたのが悩みの種です。。。

 

それでも積雪は平年並みなので、不動産物件への問い合わせも多く、
売れ行きも好調なので、今年は最先のいいスタートが切れていますので、
気を緩めずいいサービスをできるよう、頑張っていきたいと思います。

 

さて、今回は、価格交渉についてのお話です。 

 

内覧した方が気に入って購入したいと言ってきた時、口頭で話を
するのではなくて、「購入申込書書」というものを書いてもらいます。

 

購入申込書には、売主に対して希望金額、引き渡し条件などが
記載されています。

 

買い手を紹介してくれる不動産業者や買い手さま本人からも、
購入申込書を入れる前から、

 

「この物件、◯◯◯◯万円になりませんか?だったら購入を
考えるんですけど、、、」

 

と言ってくる場合があります。

 

私は、その時に正直に答える必要ないと考えています。

 

なぜなら、購入意思があるかどうかは不透明で、口頭だけでは、
実際にお金を用意できるのかどうかもわかりません。

 

価格交渉というのは、買う側の資金があって初めて話し合い
になるわけです。

 

資金が用意されていないのに、いくらにするとかいうことを
交渉すること自体、ナンセンスですよね。

 

通常は、購入申込書をもらった後から、正式な価格交渉の
スタートします。

 

購入申込書は、特に定められている書式があるわけではありません。

 

基本的には、購入希望者の名前、住所、捺印のほか、希望価格、
手附金額、住宅ローンの有無、契約および決済希望日、購入条件
などを記入します。

 

購入申込書は、正式な契約ではないため、これだけでは売買
は成立しません。

 

購入希望者の意思表示となりますので、購入条件を検討した上で、
売主の希望と条件を照らし合わせていくことになります。

 

購入申込書の価格については、慎重に考えて早めに返答して
あげる必要があります。

 

あまり長い間、回答しないと、買い手も痺れを切らして、
心変わりしたり、他の物件を検討したりしますので、
注意して下さい。

 

また、買い手が住宅ローンを使用する場合は、予め事前審査が
通っているかどうかを確認しておく必要があります。

 

価格交渉が成立しても、住宅ローン事前審査が通らなければ、
今までの交渉は全て水の泡になってしまいます。

 

また、相場よりも大幅に安い価格交渉をしてくる買い手に
ついては、あまり真剣に取り組む必要はありません。

 

そういう購入者には、冷やかし半分でこられても、お互い時間を
無駄にしてしまうことが多いので、売り急いでないのなら、
きっぱりと断ってしまうのが得策です。

 

まずは、購入申込書で値段交渉がある場合は、価格が適切か
どうか、担当者にアドバイスをもらうようにして下さい。

 

また、購入資金が用意されているか、条件が適切かどうかも、
慎重に判断して、早めに決定するようにしましょう。

  

       

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