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特約事項について

 

From:山下史昭

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先日、出張で山形市へ行ってきました。happy01

 

山形は山に囲まれているため、暑さが半端なかったですね。sun

 

冬も寒いそうですが、降雪量は全国都道府県で1位は、

 

なんと「山形」だそうです。snow

 

一冬に降る雪の量が、県内平均で636㎝(O_O)

 

しかも、雪が重い!shock

 

それでも、自然に囲まれた環境は、
とっても魅力的です。

 

ゆったりと自然と過ごしたい人には、
ぴったりのところだと思いました。smile

 

 

さて、宅建業者の業務の中に、売主、買主の意向を確認しながら、
契約書を作成することが含まれています。

 

しかし、契約書を白紙からひとつひとつの条文で毎回作ると、
とても大変な作業で時間も相当かかってしまいます。

 

よって、事前に標準的な書式を用意して、
個々の契約書を作成していきます。

 

通常は、民法に定めのない事項に関する約定、あるいは、
民法の規定と異なる約定(民法に対する特約)を含めて、
不動産取引を正常に行う条項が盛り込まれています。

 

一般的な取引であれば、標準書式をそのまま使用して
売買契約を締結することが可能です。

 

しかし、必ずしもこの範囲でやらなければならないと
いうことはありません。

 

売主と買主の当事者間の合意により、個別に条件を
設定することはよくあります。

 

例えば、特約事項の一つに、売り手が住み替えで
引き渡し猶予期間を設ける場合があります。

 

代金決済を受けてから引越しを手配するため、
決済後もある一定期間の滞在を買い手に認めて
もらうことを条件に契約を交わします。

 

また、売主自身は引き渡し時に清掃はしない代わりに、
専門業者によるハウスクリーニング行ったりします。

 

これについても特約に盛り込み、引き渡しの条件
としておくことが必要になります。

 

特約条項には、いかなる条文も盛り込むことは原則可能です。

 

しかし、「公序良俗」や「強行法規」に違反するものは、
その効力が認められません。

 

公序良俗とは、「社会的妥当性」のことを言いますが、
とても曖昧な内容です。

 

この内容決定については、裁判所の判断に任されています。

 

例としては、買い手が買った後に夫婦で同居することは
認めないとする特約や、ばくち場として借家契約を
結ぶことを条件にしたものがあります。

 

これらは、一般常識や道徳上においてもおかしな条件
にあたるので、認められないとされています。

 

強行法規とは、法令中の規定のうち、当事者間の合意
に関わらず適用されるものをいいます。

 

例えば、民法では瑕疵担保責任については瑕疵を
知った時から1年以内のものに制限しております。

 

その規定の範囲を超えて、期間を設定しているものは、
強行法規が適用されて、1年以上の設定した期間に
ついては効力が認められないことになります。

 

購入申込みを受けた時から、交渉の段階に至るまでの
経緯の中で交渉してきたことを特約事項に記載して、
契約書に反映させることになります。

 

契約書にサインする前に、交渉内容がしっかりと
盛り込まれているかどうか、

 

公序良俗、強行法規に違反しているものがないかなどを、
担当者と一緒に確認しておくようにしましょう。

 

       

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日本全国各地で猛暑で大変なことになっていますが、

 

お体大事無いでしょうか?

 

私も、最近営業で表に出ると、この暑さで目眩がして、
身に危険を感じたことがありました。shock

 

意識を失うまでではありませんが、
そうなってもおかしくない暑さですよね。

 

熱中症で病院に運ばれてしまう方もいるようですが、
外出するときは気をつけて、こまめな水分補給を
心がけるようにするようにしましょう。happy01

 

さて、売買契約すると、民法では危険負担を
買い手が負うとされています。

 

どういうことかと言うと、売買契約締結後、
引き渡しまでの間に、売り手にはどうしようない
理由によって、物件の引き渡しが履行できなく
なってしまうことがあります。

 

例えば、台風、地震、津波などの自然災害や
隣家からの失火により建物が類焼したなどの人災などで、
目的物を使用することができなくなってしまうことです。

 

そうなった場合は、誰がその責任を負うかというと、
契約後は買い手に責任があるとされ、決済日までに
代金を支払わなくてはなりません。

 

でも、売買契約を締結しただけなのに、危険負担
も買い手に負わせるのは、よく考えると酷な話ですよね。

 

売買当事者間は公平であるべきで、一方が不利に
なる契約は望ましくありません。

 

そこで、売買契約書には、

「引き渡し前の滅失・毀損の解除」

という条文が盛り込まれています。

 

「本物件の引渡し前までに、天災地変その他売主または
買主のいずれの責にも帰すことがで出来ない事由によって
本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主
に引渡するものとする。」

 

この条文を入れることで、民法の規定よりも優先させて、
不利な契約を回避しているわけです。

 

また、毀損して修復可能な場合は良いのですが、建物が
全焼したなどにより、建て替えるほどの多額の費用に
なった場合はどうするのか、という問題が起こります。

 

建物を使用できる状態でなく、売主も修復が困難である
場合は、買主に契約解除権があります。

 

すなわち、契約を白紙撤回することができるということです。

 

ただし、解除できるのは買い手に権利があるので、
そのまま引き渡しを受けることも可能です。

 

古家は解体するので、壊れていても特に問題ない場合
などは、そのまま引き渡しを行えます。

 

不測の事態が起きることは滅多にありませんが、
万が一の場合を考えて対処することは大切です。

 

売り手として、建物の毀損や滅失を避けるためには、
引渡前までは保険加入をしておくと良いでしょう。

 

地震や津波などもカバーできるものを引渡日まで
加入しているかをチェックして、有事の事態に備えましょう。

  

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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先週から学校が休みになり、朝からラジオ体操が始まりました。happy01

 

次女が3年生なので、今年までは一緒に付き合おうと思い、

 

私も早起きして参加しています。

 

次女を毎朝起こすのも結構大変です(^_^;)

 

なんとか開始5分前に起きて、ダッシュで公園にいき、
ギリギリセーフ。run

 

思い起こせば、私の小学生の時は起きれずに、
いつも三日坊主でした。。。
sleepy

 

娘にはそうさせてはいけないと思い、今のところ皆勤賞です。

 

でも、休みの時は飲みすぎないようにしないとヤバいです。(≧∀≦)

 

さて、今日は契約書に出てくる解除についてお話しします。

 

契約をしても最後の残代金を支払わないと売買は完了しません。

 

手付金を払ったけれど、途中で解約したい場合は、
契約を解除するということなります。

 

これを「手付解除」といいます。

 

買い手が解約する場合は、手付金を放棄します。

 

また、売り手が解約する場合は、手付金を返却して、
手付金と同額を買い手に支払い、解除を行います。

 

契約書の中では、手付金の額と手付解除の期限が
定められているので、確認を行うようにします。

 

また、契約違反による解除については、手付解除の
期限を過ぎた場合に適用されます。

 

違約金の額は、宅建業者が売主の場合は上限が売買代金の
20%と宅地建物取引業法で決められています。

 

また、個人間の場合は、特に法律で上限は決められていません。

 

だからと言って、通常の損害を超えて、過大な金額を設定しても、
裁判になれば認められないケースもあります。

 

相場としては、物件の価格によりますが、概ね10~20%
程度の金額なります。

 

物件価格が1,500万円なら、150万から300万円
くらいになります。

 

いつまでが手付解除で、いつからが違約解除の対象になるか
については、しっかりと契約書に記載されていることについて、
説明をうけておくようにして下さい。

 

ここで、補足として説明しておきますが、特約がない限りは、
損害賠償は違約金の上限を超えることはありません。

 

それと反対に、損害賠償額が違約金より下回った場合も、
違約金の金額を請求することができます。

 

この場合は、先ほども述べたように、違約金の額が、通常の
損害よりも著しく過大である場合は、公序良俗違反により
取り消される余地があります。

 

契約書を交わした後は、契約解除となることは、売り手も
買い手もさけたいことですが、引き渡しまでは何が起こるかは、
誰にも分かりません。

 

解約手付や違約金により解約となる場合は、期間と金額は
必ず契約書に記載されております。

 

万が一のために、契約前にはしっかりと内容を確認する
ようにしておきましょう。

  

       

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