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2018年9月のブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

 

住宅履歴は、これから不動産を売却するにあたって、
重要な要素となってきます。

 

住宅の設計、性能、施工、維持管理、リフォーム、メンテナンス
に関する履歴をまとめたものをデータベースにして、

 

中古住宅の流通を促進する施策の一つとして、国も住宅履歴情報
の整備を進めています。

 

今年の4月から、建物付きの不動産を売却する際には、図面、
確認申請書や検査済証の有無は買い手に開示することが義務
づけられています。

 

それに加えて、

 

「いつ、誰が、どのように設計したか」、

「どんな建築材料を使っているか」、

「どんな修繕、改修・リフォームを行ったか」など、

 

これからの情報をきちんと残しておけば、次の購入者も
住宅の素性を知ることができるため、住宅の中身をしっかり
把握でき、納得した購入ができます。

 

住宅履歴は、人の身体でいえば「カルテ」といったところです。

 

そして、自動車でいうところの「車検証」で、中古車流通市場
では「整備履歴」は今では必須アイテムとなっています。

 

よって、住宅履歴のない建物は、内容が分からないため、
買い手は不安を覚えてしまい、購入を断念してしまう
こともあります。

 

住宅履歴がきちんと保管されており、提示できる住宅であれば、
買い手の不安もなくなります。

 

また、履歴により建物の性能やリフォームの状況を評価でき、
査定価格にもプラスとなる場合があります。

 

それと、いつも思うのですが、住宅の書類をきちんと保管され
整理している売主様は、建物を大切にして姿勢が好感をもたれ、
買い手も購入するにあたり、安心できる点に違いが出てきます。

 

住宅を売ろうと思ったら、まずするべきことは、新築してから
現在に至るまでのありとあらゆる書類を集めます。

 

書類については、以下になります。

 

確認申請書類、検査済証、建物図面(付近見取図、配置図、平面図、
立面図、矩計(かなばかり)図など)、修繕リフォーム履歴、
増築・改築履歴、住宅性能評価書、保証書などです。

 

マンションの場合は、上記の書類の他に、理事会議事録、
マンション管理規約、長期修繕履歴計画などが必要になります。

 

必ずこの点は、どこの不動産会社でも質問をしてきます。

 

それを時系列にまとめておくと、とても良いセールスポイント
になりますので、オススメです。

 

履歴を証明するものがない場合でも、過去に行ったことがある
修繕に関することは思い出して、書き出しておくのが良いでしょう。

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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既存住宅かし保険について

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

 

新築の建物は、施工会社で10年間の瑕疵保険をつけることが
義務付けられています。

 

また、不動産会社が売主である中古住宅も、引渡し後2年間
の瑕疵担保責任が定められています。

 

この間に、売主が知り得ないような瑕疵(欠陥のこと)が
発見された場合、買主は売主へ補修を請求することができます。

 

中古住宅の場合は、つい最近までは、当事者間での合意に
よるところだけでしかありませんでした。

 

多くの場合は、「瑕疵担保責任は負わない」という契約内容で、
保証なしで売買されているのが実情です。

 

引渡し後に、何か不具合があり、それを保証するとなると、
費用が多額にかかることがあります。

 

多くの売り手が、引渡し後までの責任を負いたくないと考えています。

 

それでは、買い手は安心して購入することはおろか、何かあったら
自分で責任を負うことになるため、これでは恐ろしくて中古住宅に
手を出せません。

 

そこで、国の支援をうけた形で、

 

「既存住宅売買瑕疵保険」

 

が生まれました。

 

中古住宅を建物検査をして、ある一定基準をクリアすると、
瑕疵保険に加入することができます。

 

保険の対象になるのは、柱、基礎などの構造耐力上主要な部分」と
「外壁、屋根などの雨水の侵入を防止する部分」です。

 

給排水管路、給排水設備・電気設備については、保険法人によっては
保証を追加することも可能です。

 

瑕疵保険付きの中古住宅であれば、買い主としては、購入後に欠陥が
発覚した場合でも保険で対応してもらえるので、安心して購入する
ことができます。

 

また、瑕疵保険に加入している建物は、税制上の特典がついてきます。

 

木造で20年以上経過しているものでも、住宅ローン減税が適用され、
登録免許税の軽減措置が受けられるようになります。

 

購入する側としては、税金が安くなり、尚且つ保証が受けられるため、
通常の物件と比べ付加価値が上がります。

 

瑕疵保険に加入するためには、インスペクション(建物診断)とは別に、
引渡し前に検査会社で資格者に検査をしてもらう必要があります。

 

検査の結果、補修するべき点が見つかった場合は、補修してから再検査
を行い、検査にパスすれば、保険証書が発行されます。

 

検査では、基礎、外壁のチェックや床下、小屋根裏の状況を確認したり、
傾きなども計測していきます。

 

検査は2時間程度で、数日で検査結果が送られてきます。

 

中古住宅でも瑕疵保険の利用は、今後増えてくると予測されています。

 

建物の販売に入る前から、瑕疵保険の加入基準について満たしているか
どうかを知っておくことが、今後は必要になってくるでしょう。

 

売却査定を依頼する際には、瑕疵保険に加入できるかどうかも、
担当者へ聞いておきましょう。

 

       

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

9月6日夜中の3時、いきなりのJアラートが鳴った直後に、
強い揺れを感じました。

 

かなりの長い時間揺れた後はおさまりましたが、
不気味な予感が脳裏を過ぎりました。

 

テレビをつけにリビングに降りたところ、「胆振地方で震度6強」
という報道に驚きました。

 

しばらくテレビを見ていたのですが、被害状況はまだ詳細が不明
でしたので、取り敢えず、朝まで寝ることにしました。

 

そして、次の早朝に電気がつかないことに気づき、会社も慌てて
確認をしたところ、電源がダウンして全く機能しませんでした。

 

最初は、すぐに復旧するだろうと呑気に構えていました。

 

しかし、報道を聞いていると、電源復旧までに1週間程度かかる
という知らせを聞き、危機意識に漸く目覚めました。

 

自宅にある非常用電源を使い、携帯ワンセグでテレビを付けたところ、
北海道の至るところで甚大な被害が出ていることを初めて知りました。

 

6日は終日停電で不安な一夜を過ごしましたが、次の日もどうなるか
分からなかったため、7日早朝から起きてラジオニュースを聞いて待機
しておりました。

 

7日も8割程度までしか電源が復旧しないと報道されていたので、
何とか電源が復旧するように願っていましたが、日中も電気はつかず、
とうとう日没を迎えてしまいました。

 

非常用蓄電池がフルにあったので、今夜もあまり電気を使わずに、
早めに寝るようと思っていたところ、電気がきて、家族みんなで喜び、
何とか危機を脱出しました。

 

災害が起こると、地域などのハザードマップなどの用意をして、
買い手に提示することが求められたりします。

 

このところ、全国で地震、台風、大雪、ゲリラ豪雨などの自然災害が
多発していますので、売却時にハザード情報を開示するのは必須項目
の時代となりました。

 

これらは、ハザード情報については、売却する前までに、調べておく
必要があります。

 

自治体などによって設定されている土砂災害などの警戒区域をはじめ、
活断層の有無、地震の揺れやすさ、震度6以上が起こる発生確率、
竜巻などの突風、液状化の可能性、浸水想定区域、危険箇所データなど
の項目を、買い手が心配されていることは良くあります。

 

これらの全てを開示をして、買い手に安心してもらうと同時に、
後からトラブルにならないように、万全の準備をしておく必要があります。

 

売却前の準備として、これらを全てお調べしておくことが必要です。

 

売却する際には、自治体で公表されているものの他に、不動産会社の
担当者へハザードについての情報を用意してもらい、買い手からの
質問などの備えて、説明できるようしておきましょう。

  

       

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From:山下史昭

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不動産を高く売るためには、販売促進だけではなく、
建物の価値を上げることが大切になります。

 

一般的に、建物は築年数がたつと、価値が減少していき、
値段がつけられなくなります。

 

その理由は、中古住宅に対して、買主が不安を常に
抱いていることがあげられます。

 

買い手が感じる不安を取り除いてあげると、
中古住宅でも買いたいという人が必ずいるものです。

 

建物価値を高めて証明するものが、
「建物診断」「既存住宅かし保険」「住宅履歴情報」
になります。

 

今回のブログでは、「建物診断(インスペクション)」
について説明をしたいと思います。

 

インスペクション(建物診断)を行う主な理由として、

 

・建物価値の把握
・買い手の不安解消
・引渡し後のトラブル回避

 

があります。

 

建物価値を把握するためには、建物検査をして状態を把握します。

 

建物診断は、人で言うところの「健康診断チェック」のことです。

 

健康状態は人によりけりですが、建物の健康状態も、また然りです。

 

適度な運動を定期的に行い、節制を心がけている人は、
健康状態も良いでしょう。

 

しかし、運動もせず、暴飲暴食を繰り返している人は、
高い確率で健康診断では何らかの警告をうけることになります。

 

同じ時期に建築した同じような建物でも、維持管理状態に
よって大きく違ってきます。

 

維持管理が行き届いた建物は、購入後に特に補修が必要なく住めます。

 

一方で、全く手入れをしていないため補修に費用がかかる建物では、
同じ価値とは当然言えません。

 

そこで、建築士の資格を持った住宅に精通した専門家が、
建物診断を行うことで、リフォームの必要性やおおよその改修費用
を把握することができます。

 

そして、買い手の不安解消は、中古住宅取引するためには、
避けて通れません。

 

買い手は、少しでも不安があると、購入することをためらってしまうため、
建物の状態を詳細に報告することが求められています。

 

こうしたことから、買い手が購入前に事前に建物の状態を知ることが
相応しく、予め検査をして建物診断報告書を準備しておくことが大切です。

 

最後に、引渡し後のトラブル回避についてですが、これは大きな問題です。

 

ある中古住宅売買で、基礎にひび割れがあることに気がつかず
引渡したことで、後から買い手から訴えを起こされた例があります。

 

これは、最終的に売主および仲介業者が連帯して1,000万円以上の
損害賠償を払う判決となりました。

 

告知事項については、売主も責任を負いますので、注意が必要です。

 

専門家による建物診断は、欠陥などを事前に発見することで、
引渡し後のトラブルを未然に回避します。

 

インスペクションは、建物価値を高め、買い手の不安を解消し、
引渡し後のトラブルを回避する重要な役割を担っています。

 

まだ、日本では馴染みがないですが、欧米では取引前に
インスペクションをすることが常識となっており、
アメリカでは取引全体の7割以上の割合で建物診断が
行われています。

 

これから中古住宅を売却を考える際には、建物診断サービスを
受けられるかどうかを確認することをオススメ致します。

 

       

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