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アイーナホームの社長ブログ

2018年12月のブログ

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

住宅ローンで新築した家を売却する際に、残債以上で売れれば
良いのですが、必ずしもそうでない場合があります。

 

売れた金額から経費を差し引いた分で残債を返済できない場合、
譲渡損失(購入した時よりも安く売却した場合に生じる損失)
となります。

 

不動産の売却により発生した損失は、通常の場合、給与所得
などの他の所得と損益通算できないのが原則です。

 

しかし、一定の要件を満たすのであれば、損益通算することが
可能で、結果として支払う所得税を軽減することができます。

 

この特例には、2つの種類があります。

 

今回は、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
について説明します。

 

個人が、所有期間が5年超の居住用財産を売却した場合、譲渡損失が
発生した時は、給与所得などほかの所得と損益通算できる特例です。

 

さらに、損益通算をしても控除しきれなかった譲渡損失は、
翌年以後3年以内の各年分の総所得金額等からの繰越控除
することができます。

 

また、控除できる限度額は、住宅ローンの残債から売却価格
を引いた残りの額となります。

 

また、この特例に当てはまる要件は以下の通りです。

 

・自分が住んでいる住宅を売ること。

 

・以前に住んでいた場合には、住まなくなってから3年目
 の12月31日までに売ること。

 

・売却の1月1日における所有期間が5年を超える住宅であること。

 

・売却した住宅の売買契約日の前日において、その住宅にかかる
 償還期間10年以上の住宅ローン残高があること。

 

・売却した年とその前年以前3年間に、ほかの譲渡損失の繰越控除
 の適用を受けていないこと。

 

・繰越控除を受ける年分の合計所得金額が3,000万円以下であること。

 

・売却する年の前年、前々年において、「居住用財産の3,000万円
 の特別控除」 、「特定居住用財産の買換えの特例」、「居住用財産
 の軽減税率の特例」の適用を受けていないこと。

 

・住宅の売却金額が住宅ローン残債を下回っていること。

 

売却しても住宅ローンを返済しきれないという理由で住替えを断念する
ことのないようにするための時限措置です。

 

平成16年に創設され、その後は延長を繰り返し、平成31年12月31日
までの適用となっています。

 

売却しても住宅ローン残債が発生するようなケースでは、事前に繰越控除
の適用を受けらるかどうか、担当者へ確認をとり、対策を立てておくよう
にしましょう。

       

 

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

ー不動産売却の成功を願って
 山下史昭

 

 

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売った時の税金を減らす方法

 

From:山下史昭

オフィスより、、、

 

                     

 

売却によって利益が出たとしても、ある条件をみたせば、控除を受けて
譲渡税を減らすことができたり、控除の範囲内であれば、支払いを
しなくて済む場合があります。

 

自宅を売って譲渡税が生じた場合、譲渡所得が3,000万円の範囲内なら
課税されない特別控除があります。

 

計算式は以下の通りです。

 

課税譲渡所得 = 譲渡収入金額 ー(取得費+譲渡費用)ー 特別控除

 

自宅を売却した時に、儲けが3,000万円以下であれば、譲渡税が
かからないということになります。

 

しかし、この特例を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

 

先ず一つ目は、所有者が住んでいる住宅であることが条件です。

 

親の家を贈与や相続を受けた子が売却した場合、本人が現在住んで
いることが必要になります。

 

二つ目の条件は、以前住んでいた住宅の場合には、「住まなくなった
日から3年目の12月31日までに売ること」
が必要となります。

 

例えば、平成27年7月8日から住まなくなった場合、
平成30年12月31日までに売却したなら譲渡税が
かからないことになります。

 

三つ目の条件は、売却した年の前年、前々年において、
「居住用財産の3,000万円の特別控除」、または
「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」
などの適用をうけていないこと
になります。

 

つまり、前々年、前年に別の不動産を売却して特別控除をうけている
場合は、連続しては適用は受けられないということになります。

 

例えば、自分の自宅を売却して特別控除を使った後に、親から
相続した家に住み売却して譲渡益がでた場合、一度目の売却から
2年経ち、翌年にならないと適用にされないと覚えておいて下さい。

 

4つ目の条件は、配偶者、直系血族(親、子、孫)や同族会社
への売却以外のもの
となります。

 

売却後に、その家屋に住み続ける親族も適用外となりますので、
注意が必要です。

 

5つ目は、「実質的に居住している家屋」であることが条件となります。

 

別荘など主として趣味、娯楽または保養のために所有して、
たまにしか住んでいないのであれば、特別控除の適用除外となります。

 

また、相続によって取得した空き家の場合は一部制度が見直されて
いますので、売却査定をした時には、担当者へ確認をしておきましょう。

       

 

次回の不動産売却ブログをお楽しみに♪

 

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 山下史昭

 

 

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